家を売るための手順6ステップ。自宅売却の手数料はいくらかかる?何から始めればいい?

自宅を売却する必要ができた場合はまず何から始めれば良いのでしょうか。
不動産会社に依頼する、仲介手数料といわれるものがかかる、というのは有名かもしれません。
具体的にはどのタイミングで何をして、仲介手数料がいくらかかるのかご紹介します。

ステップ1.売り出しのタイミング

まず売却予定の住宅を居住中の状態から売り出すか引っ越してから売り出すかを検討します。

居住中の場合は、実際に不動産会社に仲介を依頼した場合、土日を中心に購入希望者が見学に来ることになります。不動産は何件かのお客様が見学してやっと売買契約に至るものです。売主は広告に出してから土日を中心に購入者希望者の見学のために時間を割くことになります。

また、居住中の場合はどうしても生活感が出てしまうため、キッチンやお風呂など水回りを中心に、きれいにしておく必要があります。

中古住宅は所有者によって状態にかなりの差が出てくるので、お客様も複数の物件を比較しておりシビアです。

居住中の状態から募集をかければ、売却の目処がたってから引っ越すことが可能になります。これは大きなメリットです。特に住宅ローンがあったり、新居に引っ越すために売却したお金をあてにしている場合は売り出しが先でしょう。

実際に購入者が見つかった時は引き渡し時期を相談の上決めることになります。

ただし、売り出しから売却まで最低でも1か月~3か月程度は時間がかかるので、引っ越したくても、すぐに引っ越せることはほとんどありません。気長に待つ必要があります。

資金的に余裕があるときは引っ越して空き家にしてから、売却の広告活動を始めることもできます。クリーニングをして見学の際に綺麗にしておくことや、場合によっては壁紙の張替えのようなリフォームを行ってから見せることもできます。

空き家になっていれば、購入者が見つかれば手続きが済み次第、引き渡しになります。

<h4 class="style4a"ステップ2.不動産会社を選ぶ

次に不動産会社を探します。不動産会社に最初にしてもらうことは物件の査定です。

まだこの段階での査定は複数の不動産会社にしてもらうことをお勧めします。不動産会社は近隣の直近の取引状況を調べて、相場を出して査定額を提示します。

マンションであれば、同じマンション内で中古の売買が成立している場合、その金額をベースとして査定額の提示がされます。

個人でもインターネットで自分の家と近い不動産(立地、築年数、広さ)が売買に出されていれば、相場感が掴めるでしょう。購入希望者が値引き等の交渉になる可能性も含めて、不動産会社はやや高めで最初の売り出し価格を出すことを勧められます。

ただ、高すぎる価格で売れることはありませんので、欲を出しても購入希望者からの値引き交渉や、販売期間の長期化を招きます。必ずしも高い査定額を提示する不動産会社が優良とは限りません。

不動産会社は売主が信頼できることはもちろん、集客の数も大事なので情報の発信力があるところを選ぶと良いでしょう。

ステップ3.不動産会社と契約する

正式に不動産会社に仲介を依頼します。このときの契約を媒介(ばいかい)契約といいます。

媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、また自身でも購入希望者を見つけても問題ありません。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は1つの不動産会社に絞り、依頼します。
専属専任媒介契約は自分で購入希望者を見つけることができませんが、専任媒介契約は自分で購入希望者を見つけることができます。

自分で購入希望者を探すというのは、例えば知人や親族などに買ってもらうことが当てはまります。

また、不動産会社に発生する仲介手数料は成功報酬なので、依頼した不動産会社に払うのではなく、実際に売買を成立させた業者にのみ払います。
一般媒介契約を複数の不動産会社と結んでも、売買契約を成立させた1社にのみ仲介手数料を払います。

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できるので、お得な感じがしますが不動産会社から見ると、懸命に営業をしても自社で成約できる確率が低くなってしまうため、広告活動に力を入れにくくなる傾向にあります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、指流通機構(不動産の情報が載ったネットワーク)への速やかな登録や定期的な販売活動状況の報告の義務があります。
この義務は一般媒介契約にはありません。

こういった複数の不動産会社に頼めないという制限がつく代わりのメリットもあります。

ステップ.4広告に載せる

不動産会社が決まれば物件を広告に載せます。

依頼した不動産会社は自社のホームページや新聞折込チラシに物件情報を載せたり、店頭に来場した人向けに物件を紹介したりします。

広告で注目されやすいのはやはり「価格」。

売り出し価格は相場よりも高過ぎれば見向きもされません。
希望の売却価格と査定価格を鑑みて決めましょう。
長期化すると売りにくく、価格も下げざるを得なくなってくるため、不動産会社のアドバイスを聞きつつ、売り出し価格を決めます。
売り出し価格はもちろん売主が決められます。

ステップ.5購入希望者を物件へ案内する・契約する

不動産会社は物件の見学に購入希望者を連れてきます。

1件案内したところですぐ決まるものでもありませんので、決まるまでは何件か案内があると思っておきましょう。
見学希望があれば、不動産会社からあらかじめ日時のアポイントの連絡が入ります。

具体的で購入意欲が高いときは値引きの交渉や引き渡し時期の交渉があります。

壁紙の張り替えなどリフォームを行ってから引き渡すか、土地の測量をし直すか、引き渡す時期はいつかというもの以外にも、買主が土地の取得を目的としていて、不要な古家がある場合に取り壊してから引き渡すか、取り壊さない代わりに解体費相当額を売買代金から値引きをするかなど、不動産の種類によっても打ち合わせる内容が変わります。

様々な条件が売主と買主で合致したら、不動産会社が重要事項説明書や売買契約書を作成・説明し、双方に交付します。
重要事項説明書には登記記録や法令上の制限、水道ガス電気の整備状況から、売主が購入した際の重要事項説明書や設計図書、売主が知っている欠陥など、後々のトラブルを避けるため、細かい事柄まで文書化します。

中古住宅は現状引き渡しが原則のゆえに、売主しか知らない欠陥は買主には伝えまいと隠してしまうことがありますが、物件について引渡し後に欠陥などが見つかると大きなトラブルに発展しますので、不具合などは正確に伝える必要があります。

契約では物件の不具合や欠陥のことを瑕疵(かし)といい、売主が個人になる取引では、現状引き渡しで、瑕疵担保責任なしで契約することが多いです。

しかしながら、売主が知っていたのに故意に伝えなかった瑕疵は責任を問われます。

瑕疵は雨漏りやシロアリなどがよくあります。

無事売買契約が成立したら、購入者から売主へ売買代金の一部として手付金(売買代金10%〜20%)が渡ります。
残りの売買代金は引渡し時にもらいます。

売主から不動産会社には仲介手数料の半額を支払います(全額という場合もあります。決まりはありません)。
仲介手数料は400万円を超えてくる売買価格では、売買価格×3%+6万円と消費税で計算します。
手付金が仲介手数料より多く入れば、売主の費用負担は心配ありません。

仲介手数料は宅地建物取引業法で定められた上限が上記の式なので、これ以上の不動産会社への費用は基本的にはかかりません。

ステップ.6引き渡す

最後に物件の引き渡しです。

売買契約が成立してから、買主が住宅ローンの審査を始めると3週間から1ヶ月後の引き渡しになります。

物件には住宅ローンを借りていているときは抵当権がついています。
これは住宅ローンを借りるための担保であるという証です。
抵当権のある不動産にメリットはないので、抵当権は抹消してから購入者へ引渡します。

抵当権の抹消は、住宅ローンを全額返済し、司法書士へ依頼して手続きを行います。

売買代金の残りを購入者からもらい、不動産会社には仲介手数料の残りを払います。
購入者へ物件の所有権移転登記が行われれば、すべての手続きが終わります。

どんな人が買う?

中古住宅の売買は買い手があってこそなので、いつ売れるかは分かりません。

人気のエリアですと、そこで買いたいという需要があります。
土地であれば、隣接した土地の持ち主が買うということがあります。
親夫婦か息子・娘夫婦のどちらかが住んでいるマンションでは、他方がマンション内二世帯同居で探しているケースもあったりします。

なんらかの地縁があるところで不動産は買う場合が多いため、購入者は意外と近くにいたりします。

最近のコメント

    アーカイブ

    カテゴリー

    • カテゴリーなし
    PAGE TOP